Bénéficiez de l'expertise du Bouche à Oreille en matière de gestion de colocations
À ce jour, l'entreprise dispose de l'expérience acquise dans la gestion en colocation de plus de 70 chambres en région parisienne, et une dizaine à Nantes qui constitue son nouveau pôle de développement.
Cela représente plus de 450 000 euros de loyers encaissés cette année au bénéfice de nos propriétaires.
Investir dans la colocation de standing
Pourquoi investir et louer en colocation ?
Simplement pour deux raisons principales :
– Entre colocation et location classique, on peut souvent constater des écarts de plus de 50 % à surface égale, en faveur de la colocation.
– Le cadre fiscal de la location meublée permet de minimiser, voire neutraliser, l'impact de l'impôt sur ces revenus nouveaux.
Ces deux facteurs expliquent à eux seuls l'engouement actuel pour ce modèle de location, qui, dans les grandes métropoles, tend à se démocratiser.
La vocation des investissements proposés par le Bouche à Oreille à ses clients est de profiter de ce marché extrêmement captif, et d'y apporter plusieurs dimensions supplémentaires afin de se distinguer sur le marché locatif, et donc d'optimiser le taux d'occupation des logements.
Un pari Gagnant-Gagnant-Gagnant pour les investisseurs, les locataires, et le patrimoine :
Les investisseurs y trouvent une rentabilité forte, stable, et pérenne.
Les locataires peuvent y vivre une expérience immobilière unique en termes de rapport qualité-prix sur Nantes.
Le patrimoine investi, au travers de sa réhabilitation complète, retrouve une valeur économique (loyers forts et peu fiscalisés) et patrimoniale (capital valorisé) importante.
Une demande croissante
– Le nombre d'étudiants est en croissance continue depuis des années sur Nantes, en particulier dans le quartier Île de Nantes où il est en passe de tripler sur les deux prochaines années.
– Le parc locatif nantais, qu'il soit en colocation ou non, n'est pas – ou est peu – adapté à la catégorie de locataires visée : étudiants et jeunes actifs qui recherchent calme, espace et confort pour mener leurs études ou leurs premières années professionnelles dans de bonnes conditions à un tarif abordable.
La sécurité du bail
Les appartements commercialisés par le Bouche à Oreille Colocations sont loués, à la chambre (avec jouissance exclusive des parties communes), au travers d'un bail civil individuel non solidaire.
Il ne s'agit en aucun cas d'un bail commercial, liant le bailleur à un exploitant de façon plus ou moins définitive et rarement à l'avantage de l'investisseur.
L'investisseur peut donc à tout moment reprendre la gestion de son appartement, ou le revendre sans remettre en cause ses avantages fiscaux acquis.
La sécurité des loyers
– La demande croissante, la multiplicité des locataires, et le concept immobilier haut de gamme apportent à l'investisseur une sécurité optimale sur son rendement locatif : peu de vacance locative, et rentabilité largement supérieure à une colocation ordinaire,
– L'attractivité manifeste du bien immobilier et sa rareté sur le marché nantais, garantissent un niveau de sélection élevé des garants, pour prévenir le risque d'impayé.
Une rentabilité hors norme
Pour point de comparaison, considérons qu'en location traditionnelle sur l'immobilier ancien nantais, on peut admettre une rentabilité brute moyenne située entre 4 et 6 % (rapport entre le loyer annuel brut et le montant investi).
Cette rentabilité, après être passée au maillage des charges (agence, copropriété, taxes) doit plutôt se situer entre 2,8 % et 4,5 %. Selon la tranche d'imposition du propriétaire, il faudra encore prévoir une imposition de ce bénéfice située entre 30 % et 60 %, soit une rentabilité finale située entre 1,10 % au pire et 3,15 % dans le meilleur des cas.
En colocation meublée, le point de départ peut se situer autour de 6,30 % de rentabilité brute, et si ce loyer n'est pas exempt de charges locatives, il peut le rester d'imposition pendant 15 à 20 ans, grâce à la fiscalité du meublé. Ce qui permet de viser des performances locatives nettes de charges et d'imposition de l'ordre de 4 à 5.5 % sur la durée, selon le bien choisi, et son objectif d'épargne.
La fiscalité des loyers
La fiscalité du meublé permet de passer en charge comptable l'amortissement de la majorité de l'immeuble, de la totalité des travaux de réhabilitation et des meubles.
Grâce à ce système très avantageux, depuis plusieurs décennies, les investisseurs avisés ont pu constituer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés.
Évidemment, compte tenu de la complexité comptable du système, nous confions cette mission de gestion comptable à un organisme spécialisé, pour qu'il réalise au nom de l'investisseur toutes les démarches administratives.
Cela permet de s'assurer de la pertinence des informations transmises à l'administration fiscale, et de limiter au minimum la charge et le risque d'erreur déclarative de l'investisseur.
Une gestion locative dédiée
Un régisseur à la disposition des locataires, et au service de l'investisseur :
Chaque appartement mis en location par le Bouche à Oreille Colocations, dispose pour gérer l'ensemble du relationnel humain et technique lié aux appartements, d'un régisseur pouvant intervenir sur les lieux à toute heure du jour et de la nuit si la situation le justifiait.
L'accès à l'appartement (pour ses parties communes) n'est pas conditionné à l'accord des locataires, et lui permet donc d'assurer une présence physique en cas de besoin.
Ses missions sont multiples :
– Il est le garant du respect strict du règlement intérieur, en matière notamment de nuisances vis-à-vis du voisinage et des colocataires entre eux,
– Il est aussi le garant de l'entretien régulier de l'appartement et de son ameublement. Il peut donc organiser des visites régulières ou aléatoires, afin de rappeler les bons usages consignés dans le règlement intérieur.
– Il est chargé de veiller à l'état de conservation du patrimoine de l'investisseur lors des états des lieux d'entrée et de sortie, mais aussi au fil de l'eau, pour éviter que des situations ne se dégradent, et que les cautions ne se dégradent avec.
– Il suit enfin les interventions nécessaires de réparation avec un réseau d'entreprises (plombier, électricien), afin de prévenir d'éventuels dommages, et de garantir aux locataires le bon fonctionnement continu de leur logement.